物权法司法解释的解读,物权法司法解释

“物权法司法解释（一）”：解读、评价与展望国家法官学院司法审判研究中心吴光荣导论：背景与内容•不动产登记与不动产权属确认•按份共有人优先购买权的行使•不动产与特殊动产的善意取得一、不动产登记与不动产权属确认•民事诉讼与行政诉讼交叉案件的处理•异议登记的实体意义与程序价值•预告登记的效力及其消灭•不动产登记在权属认定中作用•登记对抗的理解与适用•非依法律行为发生的物权变动案例：河南焦作房产纠纷案•甲单位购得房屋3间，交给下设乙单位使用，乙将房款交给了甲单位，但未过户。甲单位又设立丙单位，决定将上述房屋交给丙单位使用，乙单位与丙单位在甲单位主持下签订了移交协议。后来甲单位与丙单位又签订房产转让协议，丙单位支付了房款，但未办理过户手续。1992年，乙单位向房管部门申请颁发了房产证，并将房屋卖给了高永善。高永善取得房产证。高永善请求丙单位腾房，引起纠纷，遂以丙单位为被告向人民法院提起民事诉讼；在民事诉讼中，丙单位又以房管局为被告，提起行政诉讼。审理过程•第一轮行政一审：撤销乙的产权证和高永善的产权证民事一审：房屋所有权归丙所有，补办产权证行政二审：维持撤销高永善的产权证，但乙的产权证；民事二审：房屋所有权归乙所有行政再审：与行政一审结果相同；责令行政机关重新确权•第二轮（丙提起行政诉讼；中院撤销民事终审判决，发回重审）行政一审：撤销乙的产权证行政二审：中止行政诉讼，等待民事诉讼结果民事一审：中止民事诉讼，等待行政诉讼结果……不动产登记的性质：物权法之前•城市房地产管理法第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。•土地管理法第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。原《城市房屋权属登记管理办法》（2001）•第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。•第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。•第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。不动产登记的性质：物权法之后物权法：•第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。•第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。•第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属确认的实体规则•基于法律行为发生的物权变动（一）公示生效——形式主义物权变动模式——强制登记（二）公示对抗——意思主义物权变动模式——自愿登记•非依法律行为发生的物权变动（一）依法院判决、强制执行裁定（二）依政府征收决定权利取得无需登记（宣示登记）（三）依事实行为但处分需经登记（强制登记）（四）依法律规定发生的物权变动此外，依法定继承、遗嘱继承、遗赠发生的物权变动：权利取得无需登记（宣示登记）；但处分需经登记（强制登记）物权法司法解释（一）•第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。•第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。•第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》•第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。《房屋登记办法》（2008）•第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。•第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。•第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。土地登记办法的规定•第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。不动产登记的性质与效力•不动产登记的性质：公示方式•不动产登记的效力：1.权利移转效力2.权利推定效力3.善意取得效力预告登记的性质、功能与效力•物权法•第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。•物权法司法解释（一）：•第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。•第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》•第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。•第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。•第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。不动产登记与权属证书的性质与功能物权法：•第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。•第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。物权法司法解释（一）：不动产权属争议的程序问题•先民事后行政说•先行政后民事说•行政附带民事说司法政策•最高人民法院关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见(法发〔2009〕38号)•九、丰富和创新行政诉讼裁判方式，快速有效化解纠纷：充分发挥行政诉讼附带解决民事争议的功能，在受理行政机关对平等主体之间的民事争议所作的行政裁决、行政确权、行政处理、颁发权属证书等案件时，可以基于当事人申请一并解决相关民事争议。要正确处理行政诉讼与民事诉讼交叉问题，防止出现相互矛盾或相互推诿。司法解释•最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。行政诉讼法•第六十一条在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。•在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。物权法司法解释（一）•第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。不动产登记错误的救济：更正登记与异议登记•物权法第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。物权法司法解释（一）：第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。二、按份共有人优先购买权的行使•案例一：甲乙是某房屋的按份共有人，丙是房屋的租赁人。甲将自己的份额转让给丁，双方签订了转让合同。乙、丙同时主张优先购买权，应支持谁？•案例二：甲乙是某房屋的按份共有人，甲将自己的份额转让给丁，已办理过户手续。乙提起诉讼，请求法院确认甲与丁之间的买卖合同无效，并按同等条件购买甲的份额。乙的诉讼请求能否获得支持？优先购买权的类型及其保护•承租人的优先购买权•老股东的优先购买权•共有人的优先购买权物权法第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。共有人优先购买权的适用范围•物权法司法解释（一）•第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。•第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。共有人优先购买权的行使条件•物权法司法解释（一）•第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。共有人优先购买权的行使期限•物权法司法解释（一）：•第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。共有人优先购买权的竞合•物权法司法解释（一）•第十四条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。侵犯共有人优先购买权的后果物权法司法解释（一）•第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。相关条文•租赁合同司法解释第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。•外商投资企业司法解释第十二条外商投资企业一方股东将股权全部或部分转让给股东之外的第三人，其他股东以该股权转让侵害了其优先购买权为由请求撤销股权转让合同的，人民法院应予支持。其他股东在知道或者应当知道股权转让合同签订之日起一年内未主张优先购买权的除外。前款规定的转让方、受让方以侵害其他股东优先购买权为由请求认定股权转让合同无效的，人民法院不予支持。三、不动产与特殊动产的善意取得•案例：甲乙系夫妻，婚姻存续期间取得房屋一套，登记在甲乙双方的名下。甲擅自以夫妻双方的名义将房屋出卖给丙，订立了买卖合同，但尚未办理过户手续。乙提起诉讼，请求人民法院确认甲与丙之间的房屋买卖合同无效，且房屋归甲乙共有。乙的诉讼请求能否得到支持？相关条文物权法：•第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。•当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。合同法：•第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。买卖合同司法解释：•第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。善意取得的适用范围物权法司法解释（一）•第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。善意的认定与证明责任物权法司法解释（一）•第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。•第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。•第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。善意的时点物权法司法解释（一）•第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。“合理价格”的认定物权法司法解释（一）•第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。特殊动产的善意取得•第二十条转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。结语：待研究的问题•1.不动产登记行为的可诉性与不动产登记错误的司法救济•2.登记前不动产买受人的法律地位•3.以他人名义购房的物权归属•4.合作开发房地产的物权归属•5.不动产登记机关的审查义务与赔偿责任•谢谢大家！