公共保障性住房购买合同的有效性探讨

('购买公共保障性住房，买卖合同是否有效？【典型案例】2012年5月初，徐勇通过北京某某集团公司（以下简称某某公司）的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房，于是到售楼处了解情况，工作人员介绍了该在建楼房可以办产权，系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况，徐勇在该公司的宣传之下相信了该楼房是商品房可以办理过户手续，遂于2012年5月25日与某某公司签订了《某某公司拆迁定向安置内部认购书》，约定以人民币462627元的价格认购某某公司开发的范庄公租房项目×号楼××层东×号房屋。认购书签订后，徐勇依约分别于2012年5月25日及2013年8月20日向某某公司支付231314元和231313元，将全部房款付讫。另外，应某某公司要求需补交土地出让金、产权变更等费用才能取得房屋产权及证书，故徐勇于2014年3月18日补交了人民币132941.28元。认购书第10条约定，某某公司应在认购书签订之后两年内交房，但期限届满后某某公司未能履行交房义务，构成违约。此后，徐勇多次要求某某公司返还房款并支付相应的赔偿款项，但某某公司均以各种理由拖延，徐勇只好将某某公司起诉到北京市通州区人民法院，徐勇起诉称，某某公司以政府相关机构出具的《行政处罚决定书［京建法罚（通建）字2015第××号］》为由向包括原告在内的全体认购人发出解除合同通知，被告明知该房屋是专门面向符合特定条件之群体出租的保障性住房，合同不能实际履行，仍利用原告作为普通百姓购房心切、对相关政策不了解的弱点，且通过与原告签订虚假的合同、承诺如无法办理房产证时与原告签订长期租赁合同等手段使原告产生自己可以依据双方签订的合同取得房屋的错误认识，并在原告交完全款后以补交土地出让金等费用为由进一步骗取原告的财产。在《行政处罚决定书》作出后，事情败露，被告拒不返还原告已付款项共计人民币595568.28元，具有非法占有的目的。被告之行为触犯了《刑法》第224条之规定，给原告造成财产损失595568.28元，根据上述三笔付款金额的同期银行贷款利率计算，被告还应赔偿原告利息损失约160057.41元，合计约755625.75元。另外，由于被告无法交付房屋给原告造成的房屋升值的差价损失应由被告负责赔偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1.判令解除原告与被告之间签订的合同；2.判令被告返还原告购房款595568.28元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年5月25日计算至实际给付之日）；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失60万元。被告辩称，同意原告第一项的诉讼请求，同意退还购房本金及相应利息（自交款次日起计算至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计算），差价损失及诉讼费用不同意。法院经过审理查明以下事实：2015年10月15日，被告在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议。2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出《行政处罚决定书》，该决定书认定某某公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途，要求被告限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。另查，2012年11月20日，被告与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。裁判要点依法成立的合同，受法律保护，但损害社会公共利益的合同无效。公共租赁住房是由国家提供政策支持，专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房。改变公共租赁住房的用途、侵害社会公共利益的买卖合同，应属无效。律师分析一、该认购书性质如何，是否有效本案处理重点主要在于对《某某公司拆迁定向安置内部认购书》效力的认定。根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且被告收取了徐勇交纳的全部购房款，因此该认购书应属房屋买卖合同。但本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。本案中双方签订的认购书改变了公共租赁住房的用途，根据《合同法》第52条第4项的规定，损害社会公共利益的合同应属无效。二、合同无效后，如何赔偿损失根据《合同法》第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐勇要求赔偿损失的诉讼请求，因徐勇确实有损失存在，对于该项诉讼请求予以支持。对于徐勇主张该损失应为房屋差价损失，由于涉案房屋为公共租赁住房，不具有市场流通性，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失，具体数额应结合认购书签订、履行以及徐勇已交纳的款项数额、当事人的过错程度等因素来确定。三、什么是信赖利益损失所谓的“信赖利益损失”是指一方实施某种行为后，足以使另一方对其产生信赖（如相信其会订立合同），并因此而支付了一定的费用，后因对方违反诚信原则使该费用不能得到补偿。信赖利益的损失是缔约过失责任的一个重要的条件，也是缔约过失责任赔偿的范围。信赖利益损失涉及的直接损失，包括：1.缔约费用，包括邮电、文印费用、赴订约地或察看标的物所支付的合理费用；2.准备履约和实际履行所支付的费用，如为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用、信赖合同成立而购买房屋、机器设备或雇工支付的费用；3.因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；4.因身体受到伤害所支出的医疗费等合理费用；5.因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。信赖利益损失涉及的间接损失，包括：1.因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；2.因身体受到伤害而减少的误工收入；3.其他可得利益损失等。我国法律目前对于直接损失的赔偿是明确规定支持的，对于间接损失是否属于赔偿范围，法律没有直接规定，实践中各地法院的裁判尺度也各有不同。本案中，法院经过审理作出一审判决：一、原告徐勇与被告北京市通州区某某集团公司签订的《某某公司拆迁定向安置内部认购书》无效；二、被告北京市通州区某某集团公司返还原告徐勇购房款、土地出让金、产权变更费等费用共计595568.28元；三、被告北京市通州区某某集团公司赔偿原告徐勇利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算，均计算截止至上述本金实际付清之日止；四、被告某某公司赔偿原告徐勇信赖利益损失30万元。四、购买新建商品房时注意事项为进一步维护购买方的合法权益，在房屋买卖、交易过程中，要加强风险意识和法律维权意识，重点注意以下事项：1.购房前应认真查看商品房项目“五证”，即《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》，对“五证”不全的房产不要购买。购买“五证”不全的房产易造成不能交房、无法办理房屋产权证书等不良后果，存在极大风险。2.对未取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》的房屋，不要购买，不要以认购、预订、排号、VIP卡等形式支付定金、预付款性质的任何费用。3.应注意查看所购房产是否在《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》范围内，是否存在抵押等权利限制情况。4.应慎重签订商品房买卖合同，仔细阅读、充分沟通、完整理解合同条款及补充条款。不要轻信口头承诺，对承诺事项和内容要求应写入购房合同，写入合同的承诺和内容具有法律效力。5.注意保存楼盘宣传资料、购房合同、付款票据等相关凭证，一旦发生纠纷可通过司法途径维护自身权益。6.房地产销售属于市场行为，购房人购买商品房属于经济生活的范畴。如果购买“五证”不全的房屋，出现后续问题和纠纷应当遵照市场规则依法解决。',)