三星级物业合同模板与服务备案表样本

('物业管理服务委托合同甲方：乙方：签订日期：年月日1目录第一章总则第二章委托管理事项第三章委托管理期限第四章双方权利义务第五章物业管理服务质量第六章物业管理服务费用第七章违约责任2第八章附则物业管理委托合同第一章总则第一条本合同当事人:委托方（以下简称甲方）：受托方（以下简称乙方）：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将位于委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况：物业类型：物业座落位置：占地面积：平方米；建筑面积：平方米（其中住宅平方米)；第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。3第二章委托管理服务事项第四条房屋建筑共用部位的养护和管理。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用照明、给排水设施、供配电系统、监控系统、车库管理系统、避雷系统、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、消防设施设备、绿地、道路、路灯、喷泉设施、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第六条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第八条公用绿地、花木的养护与管理。第九条交通与车辆停放秩序的管理。第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十一条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、公共设施设备的相关资料。第十二条组织开展社区文化娱乐活动。第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车服务费；3、另行约定的其它费用。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备（按住建部规定）的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并4合理收费。第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施并及时报告集团总公司和相关行政主管部门。第三章委托管理期限第十六条委托管理期限为年。自年月日时起至年月日时止。第四章甲乙双方资质说明和承诺甲方具有签署本合同的必要授权和资质，乙方须对从事服务的相关资质和能力做出说明和承诺，并提供相应的证明文件。第十七条甲方权利义务1、代表和维护本小区、业主及物业使用人的合法权益；2、审定乙方拟定的物业管理服务制度；3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划及财务预算；5、委托乙方管理的房屋、设施、设备如存在质量问题由开发商负责。乙方管理甲方无偿使用，业委会用房造成的经济损失，由乙方支付。使用造成的损失自负。不当委托乙方返修，开发商支付全部费用：6、在合同生效之日起7日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；7、委托乙方负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起7日内完成移交；8、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第十八条乙方权利义务1.、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；2、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；3、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在5本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施；4、《山东省物业收费标准》及《济南市三级星级服务标准》负责编制物业管理年度计划、资金使用计划；5、每年1次公布住宅物业服务费收支账目；6、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理服务转让给第三方，小区常驻人员（工作人员）不得低于40人；7、向物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；对违反规定的行为，及时劝阻、制止，拒不改正的，报告有关部门处理；8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。第五章物业管理服务质量第十九条乙方须按下列约定，实现物业管理目标一、综合管理服务1、向业主提供物业服务手册。2、对物业共用部位、共用设施设备等进行认真查验，验收手续齐全。3、客户服务场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。5、对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。6、提供三种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。7、每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。8、每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。二、房屋管理与维修养护服务1、房屋管理（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划，维修资金的筹集使用按有关规定执行。（3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及6幢、单元（门）、户门标号标志明显。（4）房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。2、巡查与维修养护（1）巡查——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每年检查1次墙体、墙面；——每年检查1次顶棚；——每年检查1次楼梯、扶手；——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每年全面检查1次楼板、地面砖；——每季巡查1次小区各标识；——每月全面检查1次公共门窗；——每月巡查1次路面、侧石、井盖等；——每月巡查1次围墙；——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。（2）维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。若属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。3、装饰装修管理（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议。（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。三、共用设备设施运行、维修、保养服务1、供配电7（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室每月巡查1次。（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。（5）以上事项须业主和专业供电部门签定合同后，由物业和供电部门联合组织。2、公共照明（1）院落、楼道照明巡查每月1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。（2）公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。3、电梯（1）电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。（4）电梯发生故障，及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；并保存相关记录。（5）电梯的使用、运行、维护须和电梯监督部门签定合同共同维护。4、给排水（1）生活供水①泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。②水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。8须和供水部门签定合同我到户。（2）雨污水排放①公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。②雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。③污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。5、供热设施（1）自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。（2）每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。（3）供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时巡视一次机房和设备，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。（4）维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。（5）和供热部门签定合同服务到户。6、安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：——监控系统，做到：●设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；●按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；●设备出现故障，能及时修复。——门禁系统，做到：●每周巡视1次，保证系统工作正常；●门锁、对讲主机检查保养每季1次；●一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。——电子巡更，做到：●调试保养每季1次，保证正常运行；●保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。——周界防范系统，做到：●主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；●报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或9故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；●系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。7、防雷接地系统（1）每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。（2）高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。四、协助公共秩序维护服务1、人员要求（1）专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。（3）配备对讲装置或必要的安全护卫器械。（4）小区在职人员不低于40人。2、门岗（1）建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。（2）保障值班电话畅通，接听及时。（3）各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。（4）对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。（5）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。（6）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。3、巡逻（1）制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。（2）每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。（3）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4、车辆管理（1）按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。（2）按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。对不符合规定的车辆一律不许入内。（3）车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。（4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。做到进出车辆可随时查，禁止车位规划线外停车任何车辆。（5）住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。（6）非机动车应定点停放。105、监控（1）设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。（2）监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。（3）监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6、紧急事故防范（1）对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门，可预见的停水、停电提前公示给物业使用人。（3）每年组织1次以上应急预案演习。五、保洁服务1、楼内保洁（1）楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次，地面每周湿拖1次。（2）楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。（3）天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。（4）共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。（5）电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。2、外围保洁（1）主要道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气清扫主要道路，方便出行。（2）绿化带：每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。绿化带无杂物。（3）水景：开放期内，每2日清洁1次。水面无明显漂浮物。（4）休闲娱乐、健身设施：每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。（5）3米以下庭院灯、草坪灯：每月清洁1次，目视干净。（6）标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次，目视干净。（7）天台、明沟、上人屋面：每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。（8）设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。3、车库、车棚（1）地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。（2）天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。（3）门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。4、垃圾收集与处理（1）设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。（3）垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。5、卫生消杀11蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。六、绿化服务——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；——适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；——树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。第六章物业管理服务费用第二十条物管理服务费1、住宅物业服务费按法定房屋产权面积1.2元/平方米·月；2.酬金制物业服务费标准的调整，按济南市最低工资标准和最低五险标准调整。包干制物业服务费标准的调整，按济南市价格主管部门指导价调整。均每年调整1次；3.空置半年以上住宅房屋的物业服务费，由乙方按物业服务收费标准的60%收取；4.住宅业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之一交纳滞纳金；第二十一条停车服务费用1：地上停车位：按150元/月交纳停车服务费。（地上停车无长期）2：地下未售停车位：按280元/月交纳停车服务费3：地下已售停车位：按38.5元/月交纳停车服务费4：非法占用停车位：按2000元/月罚款，并责令离开。因物业费不能满足物业公司的日常费用，以上停车服务费充实物业公司的费用，临时停车，1小时不收费，超过1小时按2.00元/小时收费。第二十二条其它费用约定;1、乙方每月支持业主委员会元，作为业主委员会开展文化活动的资金支持。2、停车费、电梯广告费等收益冲抵乙方费用。123、乙方坚持账务公开制度，每半年进行一次账务公开。根据第一次的账务公开的实际情况双方进一步协商电梯广告费的分成情况。4、为鼓励业主的交费自觉性乙方可不定时的采取不同的促销方式。第二十三条乙方对住宅业主的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经业主同意。第二十四条住宅房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的大、中维修、养护费用均由个人维修资金帐户支付，具体办法执行《济南市维修资金管理办法》。第七章违约责任第二十五条甲方违反合同第十七条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。第二十六条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改。第二十七条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。第二十八条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方赔偿违约金伍万元整；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第二十九条凡因本合同或与本合同有关的一切争议，双方应协商解决。第八章附则第三十条自本合同生效之日起30天内，甲乙双方配合完成原物业管理服务合同的终止和交接工作。待原物业管理单位全部撤离后乙方予以进场。第三十一条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，可续订合同；甲方今后开发新建项目的物业服务优先委托乙方进行13管理。第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第三十四条本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十五条本合同正本连同附件、一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律。第三十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准，由乙方管理不善造成的损失，乙方负责。第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十八条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满90天前向对方提出书面意见。第三十九条本合同自签字之日起生效。甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日14',)