贵州益正开发与李运房屋买卖合同纠纷二审判决书

('李运、贵州省益正开发投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】贵州省六盘水市中级人民法院【审理法院】贵州省六盘水市中级人民法院【审结日期】2021.12.10【案件字号】(2021)黔02民终4102号【审理程序】二审【审理法官】王秋红何与芹杨龙【审理法官】王秋红何与芹杨龙【文书类型】判决书【当事人】李运;贵州省益正开发投资有限责任公司【当事人】李运贵州省益正开发投资有限责任公司【当事人-个人】李运【当事人-公司】贵州省益正开发投资有限责任公司【法院级别】中级人民法院【原告】李运【被告】贵州省益正开发投资有限责任公司【本院观点】本案二审争议焦点为：涉案《益正【博文云邸】诚意登记申请书》效力如何认定；上诉人李运各项诉请应否支持。【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金证据交换关联性合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】01/11【本院查明】二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，二审中被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司陈述博文云邸项目已于2021年11月27日开盘。【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：涉案《益正【博文云邸】诚意登记申请书》效力如何认定；上诉人李运各项诉请应否支持。本案中李运与贵州省益正开发投资有限责任公司于2019年9月28日签订《益正【博文云邸】诚意登记申请书》的目的在于“博文云邸”项目开盘时取得意向房源优先认购资格并获得购房优惠，该《益正【博文云邸】诚意登记申请书》既含有再行协商签订正式合同的意思表示合同内容也欠缺房屋交付时间、交付条件、权属登记办理时间等对商品房买卖较为重要的条款故《益正【博文云邸】诚意登记申请书》性质为商品房买卖预约合同。《益正【博文云邸】诚意登记申请书》双方意思表示真实已告成立。因案涉《益正【博文云邸】诚意登记申请书》性质为预约合同故贵州省益正开发投资有限责任公司订立时虽未取得商品房预售许可但不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”规定认定《益正【博文云邸】诚意登记申请书》无效。李运关于案涉《益正【博文云邸】诚意登记申请书》无效的主张不能成立。《益正【博文云邸】诚意登记申请书》第十二条约定“在开盘当日未成功认购的，可在开盘七个工作日后书面申请退还诚意金”，二审中贵州省益正开发投资有限责任公司陈述博文云邸项目己于2021年11月27日开盘，现李运未能选购房屋，其主张退还100000元诚意金理据充分，本院予以支持。李运主张贵州省益正开发投资有限责任公司应支付其100000元诚意金的银行同期贷款利息，《益正【博文云邸】诚意登记申请书》第十二条虽约定“甲方自接到申请之日起一个月内全额无息退还该诚意金”，但从二审李运提交的微信聊天截屏看，博文云邸项目存在停工情况，且因土地证件未办理完毕导致迟迟未能开盘，结合李运从交纳诚意金至今已两年有余，现未能认购房屋，利息损失客观存在，本院酌情按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%计算李运利息损失，从2019年9月28日计算至博文云邸项目开盘之日(2021年11月27日)，利息为8330.97元(以100000元为基数，按年利率3.85%计算2年1个月29天)。李运主张《益正【博文云邸】诚意登记申请书》第三条第二款约定在签订购房合同后将所缴纳的100000元购2/11房预付款转为购房定金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，贵州省益正开发投资有限责任公司应赔偿其200000元损失。如前所述，案涉《益正【博文云邸】诚意登记申请书》性质为预约合同，且双方当事人未能签订正式的商品房买卖合同，李运依据该条规定主张赔偿双倍定金不能成立，本院不予支持。综上所述，基于二审出现新情况，李运的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院(2021)黔0203民初3341号民事判决；二、被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人李运100000元购房诚意金及支付利息8330.97元。如义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人李运的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元，二审案件受理费5800元，合计8700元，由上诉人李运负担5558元，被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司负担3142元(上诉人李运已预交，被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内连同上述第二项款项一并返还上诉人李运3142元)。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2301:22:36【一审法院查明】一审法院认定事实：原告与被告于2019年9月28日签订《益正博文云邸诚意登记申请书》，当日原告支付被告诚意金100000元。现该楼盘尚未开盘。【一审法院认为】一审法院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案纠纷应当适用民法典施行前的法律、司法解释。原、被告签订的《益正博文云邸诚意登记申请书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按约定履行自己的义务，本案中，原告与被告签订《益正博文云邸诚意登记申请书》第12条明确规定，在开盘当日未成功认购的，可在开盘七个工作日申请退还诚意金，因双方约定实现合同的前提条件尚未发生，因此，对原告要求3/11被告承担违约责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回原告李运的诉讼请求。案件受理费2900元(原告已预交)，由原告李运负担。【二审上诉人诉称】李运上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人承担商品房买卖合同中的定金责任和违约责任，退还本人100000元购房预付定金及银行同期贷款利息，赔偿200000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：上诉人于2019年9月28日与被上诉人签订商品房买卖诚意登记申请书并现场缴纳购房定金100000元。双方在签订诚意时使用的是由被上诉人提供的格式条款，只告知所缴纳的购房预付金为购房定金。诚意书中第三条第二款明确规定在签订购房合同后将所缴纳的100000元购房预付款转为购房定金。上诉人认为本诚意书除定金条款其他应当认定为无效，且诚意书是被上诉人故意规避法律责任单方制定，应当无效。直到上诉人起诉之日被上诉人还不具备商品房销售资格，不能签订商品房买卖合同的主要原因是由于被上诉人的原因造成。签订购房诚意登记书的目的是为了签订购房合同，本诚意书是购房合同签订的担保性的从合同，被上诉人有义务在合理期限内履行签订商品房买卖合同的义务，在违约或不能在合理期限内履行义务时应按合同中的定金条款承担定金责任。按照《中华人民共和国合同法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。给付定金一方不履行约定债务的、无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法司法解释第一百一十五条规定：当事人约定已交付定金作为主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。综上，被上诉人在不具备售房资格的条件下收取购房预付定金、故意规避国家关于商品房买卖的强制性规定，按照相关法律规定，被上诉人应当依法承担定金责任。原审法院认为民法典实施以前的法律事实引起的民事纠纷适用当时的法律、司法解释，从而认定被上诉人不存在违约行为的认定错误。民法典第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复适用而预先制定，并在订立时未与对方协商的条款。采用格式条款订立的、提供格式条款的一方应当遵行公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方4/11式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款、按照对方的要求予以说明。提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大关系条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。原审判决对诚意书第十二条的认定错误。综上所述，一审认定事实错误、法律适用错误，请求支持上诉人的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李运提交以下证据：1.微信聊天记录截屏两份，系本人及配偶与梁青松(被上诉人销售人员)聊天记录，证明被上诉人销售人员陈述涉案房屋所在楼盘可以在今年的三月底开盘，但至一审宣判前仍未开盘。同时证明涉案房屋属于停工状态，被上诉人的证件不齐(土地证未办下来)。2.个人账户明细清单，证明被上诉人已将认购金退回给和我同时买房的购房人高坚。被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司质证意见：对证据1的三性予以认可，但并不像上诉人所述我公司承诺三月份开盘，我公司在土地证办理下来后积极准备开盘事宜，并未对当事人承诺开盘时间。同时在《益正博文云邸诚意登记申请书》中第十五条开盘日期以甲方解释为准，梁青松系第三方工作人员，该份证据也充分说明我公司未明确具体的开盘时间。对证据2的三性不予认可，该账户明细清单没有本人的签字或按手印不知道来源。综上所述，基于二审出现新情况，李运的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：李运、贵州省益正开发投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书(2021)黔02民终4102号当事人上诉人(原审原告)：李运。被上诉人(原审被告)：贵州省益正开发投资有限责任公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区平寨镇南环路，统一社会信用代码：91520203314243515N。5/11法定代表人：周定矗，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓贵林。审理经过上诉人李运因与被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院(2021)黔0203民初3341号判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称李运上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人承担商品房买卖合同中的定金责任和违约责任，退还本人100000元购房预付定金及银行同期贷款利息，赔偿200000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：上诉人于2019年9月28日与被上诉人签订商品房买卖诚意登记申请书并现场缴纳购房定金100000元。双方在签订诚意时使用的是由被上诉人提供的格式条款，只告知所缴纳的购房预付金为购房定金。诚意书中第三条第二款明确规定在签订购房合同后将所缴纳的100000元购房预付款转为购房定金。上诉人认为本诚意书除定金条款其他应当认定为无效，且诚意书是被上诉人故意规避法律责任单方制定，应当无效。直到上诉人起诉之日被上诉人还不具备商品房销售资格，不能签订商品房买卖合同的主要原因是由于被上诉人的原因造成。签订购房诚意登记书的目的是为了签订购房合同，本诚意书是购房合同签订的担保性的从合同，被上诉人有义务在合理期限内履行签订商品房买卖合同的义务，在违约或不能在合理期限内履行义务时应按合同中的定金条款承担定金责任。按照《中华人民共和国合同法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。给付定金一方不履行约定债务的、无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法司法解释第一百一十五条规定：当事人约定已交付定金作为主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。综上，被上诉人在不具备售房资格的条件下收取购房预6/11付定金、故意规避国家关于商品房买卖的强制性规定，按照相关法律规定，被上诉人应当依法承担定金责任。原审法院认为民法典实施以前的法律事实引起的民事纠纷适用当时的法律、司法解释，从而认定被上诉人不存在违约行为的认定错误。民法典第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复适用而预先制定，并在订立时未与对方协商的条款。采用格式条款订立的、提供格式条款的一方应当遵行公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款、按照对方的要求予以说明。提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大关系条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。原审判决对诚意书第十二条的认定错误。综上所述，一审认定事实错误、法律适用错误，请求支持上诉人的诉讼请求。二审被上诉人辩称贵州省益正开发投资有限责任公司辩称，1.被上诉人与上诉人于2019年9月28日签订的诚意登记申请书是双方达成的对房屋买卖的一个初步意向证明，其中的诚意金并不等同于定金，更不是购房款，所以不会因此产生法律意义上的违约金。因其本身就不具有合同效力及法律保护的性质，故上诉人以此要求被上诉人承担违约责任并支付违约金的诉求没有法律依据。2.诚意登记申请书是双方自愿签署，乙方签署诚意登记申请书并缴纳诚意金本质上是为了能够成功认购该套房源，并且能够得到我公司的优惠政策，是一种提前锁定房源的行为，我司也书面承诺给予其30000元的让价优惠。3.上诉人与被上诉人签订的诚意登记申请书中明确约定双方需另行签订《认购协议》或《商品房买卖合同》，故其性质应为预约性合同。且该诚意登记申请书中没有对交付条件、交付日期、公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、争议解决的方法等作出约定。因此，该诚意登记申请书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是双方为了将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约性合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力，因此上诉人主张惩罚性赔偿没有合理充分的依据。综上所述，诚意登记申请书是双方自愿签署，乙方对协议内容充分阅读了解并与我公司销售人员详细问询沟通后由签署。因此，我司没有任何违约行为，请求法院查明事实，维持原判。7/11原告诉称李运向一审法院起诉请求：1.确认被告违约并承担违约责任；2.对被告承担违约行为进行的惩罚性赔偿(200000元)；3.被告退还预付购房款100000元及2019年9月28日至今的银行同期利息；4.诉讼费用由被告承担。一审法院查明一审法院认定事实：原告与被告于2019年9月28日签订《益正博文云邸诚意登记申请书》，当日原告支付被告诚意金100000元。现该楼盘尚未开盘。一审法院认为一审法院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，故本案纠纷应当适用民法典施行前的法律、司法解释。原、被告签订的《益正博文云邸诚意登记申请书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按约定履行自己的义务，本案中，原告与被告签订《益正博文云邸诚意登记申请书》第12条明确规定，在开盘当日未成功认购的，可在开盘七个工作日申请退还诚意金，因双方约定实现合同的前提条件尚未发生，因此，对原告要求被告承担违约责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回原告李运的诉讼请求。案件受理费2900元(原告已预交)，由原告李运负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李运提交以下证据：1.微信聊天记录截屏两份，系本人及配偶与梁青松(被上诉人销售人员)聊天记录，证明被上诉人销售人员陈述涉案房屋所在楼盘可以在今年的三月底开盘，但至一审宣判前仍未开盘。同时证明涉案房屋属于停工状态，被上诉人的证件不齐(土地证未办下来)。2.个人账户明细清单，证明被上诉人已将认购金退回给和我同时买房的购房人高坚。被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司质证意见：对证据1的三性予以认可，但并不像上诉人所述我公司承诺三月份开盘，我公司在土地证办理下来后积极准备开盘事宜，并未对当事人承诺开盘时间。同时在《益正博文云邸诚意登记申请书》中第十五条开盘日期以甲方解释为准，梁青松系第三方工作人员，该份8/11证据也充分说明我公司未明确具体的开盘时间。对证据2的三性不予认可，该账户明细清单没有本人的签字或按手印不知道来源。对证据分析认定：微信聊天记录截屏，经被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司质证后无异议，本院予以确认；个人账户明细清单，对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。本院查明二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，二审中被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司陈述博文云邸项目已于2021年11月27日开盘。本院认为本院认为，本案二审争议焦点为：涉案《益正【博文云邸】诚意登记申请书》效力如何认定；上诉人李运各项诉请应否支持。本案中,李运与贵州省益正开发投资有限责任公司于2019年9月28日签订《益正【博文云邸】诚意登记申请书》的目的在于“博文云邸”项目开盘时取得意向房源优先认购资格并获得购房优惠，该《益正【博文云邸】诚意登记申请书》既含有再行协商签订正式合同的意思表示,合同内容也欠缺房屋交付时间、交付条件、权属登记办理时间等对商品房买卖较为重要的条款,故《益正【博文云邸】诚意登记申请书》性质为商品房买卖预约合同。《益正【博文云邸】诚意登记申请书》双方意思表示真实,已告成立。因案涉《益正【博文云邸】诚意登记申请书》性质为预约合同,故贵州省益正开发投资有限责任公司订立时虽未取得商品房预售许可,但不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”规定,认定《益正【博文云邸】诚意登记申请书》无效。李运关于案涉《益正【博文云邸】诚意登记申请书》无效的主张不能成立。《益正【博文云邸】诚意登记申请书》第十二条约定“在开盘当日未成功认购的，可在开盘七个工作日后书面申请退还诚意金”，二审中贵州省益正开发投资有限责任公司陈述博文云邸项目己于2021年11月27日开盘，现李运未能选购房屋，其主张退还100000元诚意金理据充分，本院予以支持。9/11李运主张贵州省益正开发投资有限责任公司应支付其100000元诚意金的银行同期贷款利息，《益正【博文云邸】诚意登记申请书》第十二条虽约定“甲方自接到申请之日起一个月内全额无息退还该诚意金”，但从二审李运提交的微信聊天截屏看，博文云邸项目存在停工情况，且因土地证件未办理完毕导致迟迟未能开盘，结合李运从交纳诚意金至今已两年有余，现未能认购房屋，利息损失客观存在，本院酌情按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%计算李运利息损失，从2019年9月28日计算至博文云邸项目开盘之日(2021年11月27日)，利息为8330.97元(以100000元为基数，按年利率3.85%计算2年1个月29天)。李运主张《益正【博文云邸】诚意登记申请书》第三条第二款约定在签订购房合同后将所缴纳的100000元购房预付款转为购房定金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，贵州省益正开发投资有限责任公司应赔偿其200000元损失。如前所述，案涉《益正【博文云邸】诚意登记申请书》性质为预约合同，且双方当事人未能签订正式的商品房买卖合同，李运依据该条规定主张赔偿双倍定金不能成立，本院不予支持。综上所述，基于二审出现新情况，李运的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：裁判结果一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院(2021)黔0203民初3341号民事判决；二、被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人李运100000元购房诚意金及支付利息8330.97元。如义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人李运的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元，二审案件受理费5800元，合计8700元，由上诉人李运负担5558元，被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司负担3142元(上诉人李运已预10/11交，被上诉人贵州省益正开发投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内连同上述第二项款项一并返还上诉人李运3142元)。本判决为终审判决。落款审判长王秋红审判员何与芹审判员杨龙二〇二一年十二月十日法官助理浦红梅书记员李炳兰北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)