物业租赁与委托服务合同解析

('第1页共22页物业场地租赁合同与物业委托服务合同物业场地租赁合同出租人（甲方）：___承租人（乙方）：___根据《___合同法》等有关法律、法规的规定，双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地乙方承租甲方___（层/厅）___号场地，面积___平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准；库房面积___平方米，库房位置为___.第二条租赁期限自___年___月___日起至___年___月___日止，共计___年___个月；其中免租期为自___年___月___日起至___年___月___日。第三条租金本合同租金实行（一年/半年/季/月）支付制，租金标准为___；租金支付方式为（现金/支票/汇票/___）；第一次租金的支付时间为___年___月___日，第二次租金的支付时间为___年___第2页共22页月___日至___年___月___日，___.第四条保证金条款：第五条保险1.甲方负责投保的范围为：公共责任险、火灾险、___.2.乙方自行投保的范围为：___.第六条甲方权利义务1.依法制订有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的各项规章制度并负责监督实施。2.协助各级行政管理机关对违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿。3.应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。4.除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。5.应对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括：对商品品种的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、商品经营的管理及质量管理；服务质量管理；营销管理；形象设计；市场调研；公共关系协调；纠纷调解；人员培训；___.第3页共22页6.应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁场地）的管理及维修保养；对乙方装修的___和监督；水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；清洁管理；保安管理并负责市场的公共安全；消防管理；内外各种通道、道路、停车场的管理；___.7.做好市场的整体广告宣传，并保证每年广告宣传费用不低于市场当年租金总额的___%.8.___.第七条乙方权利义务1.有权监督甲方履行合同约定的各项义务。2.应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。3.应自觉遵守甲方依法制订的各项规章制度及索票索证制度，服从甲方的监督管理。4.应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费。第4页共22页5.应爱护并合理使用市场内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。6.应按照约定的用途，本着公平合理、诚实信用的原则依法经营，不得损害国家利益及其他经营者和消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。7.将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借营业执照。8.应按照甲方的要求提供有关本人或本企业的备案资料。9.建筑物外立面及建筑物内部非乙方承租场地范围内的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得以任何形式在上述范围内进行广告宣传。10.___.第八条合同的解除乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照___的标准支付违约金：第5页共22页1.在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。2.未按照约定的用途使用场地，经甲方___次书面通知未改正的。3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的。4.进行其他违法活动累计达___次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的。6.逾期___日未支付租金或水电、___等费用的。7.违反保证金协议的有关约定的。8.未经甲方同意连续___日未开展经营活动的。9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。10.___.甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前___日书面通第6页共22页知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照___的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。2.甲方未按约定投保致使乙方相应的损失无法得到赔偿的，甲方应承担赔偿责任。3.乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付迟延租金或费用___%的违约金。4.___.第十条免责条款因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担第7页共22页违约责任。第十一条续租本合同续租适用以下第___种方式：1.乙方有意在租赁期满后续租的，应提前___日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。租赁期满前甲方未做出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金标准同本合同。2.租赁期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对场地的优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期满前___日内书面通知甲方；乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。第十二条租赁场地的交还租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后___日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。第十三条争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方协商解第8页共22页决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，按下列第___种方式解决（只能选择一种）：1.提交___仲裁；2.依法向___人民法院起诉。第十四条其他约定事项1.在租赁期限内场地所有权发生变动的，乙方依照本合同享有的承租权利不受影响。2.___.第十五条本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式___份，甲方___份，乙方___份，___.第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。甲方单方制订的规章制度也作为本合同的附件，规章制度的内容与合同约定相冲突的，以本合同为准，但国家法律、政策另有规定的除外。出租人（盖章）：___承租人（盖章）：___住所：___住所：___第9页共22页营业执照号码：___营业执照号码：___市场登记证号码：______号码：___法定代表人（签字）：___法定代表人（签字）：___委托代理人（签字）：___委托代理人（签字）：___电话：___电话：______年__月__日___年__月__日物业委托服务合同委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）___单位名称：___法定代表人：___住所地：___联系电话：___传真：___受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）___单位名称：___资质等级：___证书编号：___法定代表人：___住所地：___联系电话：___传真：___甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将___（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：___物业类型：___座落位置：___区___路（街道）___号四至范围：___总建筑面积：___平方米；其中住宅___平方米，商场___平方米，办公楼___平方米，工业厂房___平方米，停车场（库）___平方米。其他：___.物业构成见附件一，规划平面图见附件三。第二条委托管理服务期限：物业管理服务期限为___年___月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后___年），自___年___月___日___时起至___年___月___日___时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第三条甲方在该物业接交___个月前提供一次性开办费___万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员___有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后___个月内交甲方备案。甲方在该物业接交___个月前一次性提供给乙方___万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。甲方（□需要，□不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。第四条乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。第五条本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯___月，监控智能化设备___月，消控设备___月，电信设备___月，道路___月，绿化___月，___.保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备___完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第___种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；（三）___.本物业共有部分超过保修期的，由乙方___养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第___种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；（三）___.本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。第六条在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：（一）□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、___等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）□包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、___等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）□公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）□公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）□安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、___等；（六）□交通和车辆停放秩序的管理；（七）□物业使用禁止___的管理；（八）□物业维修和养护费用的帐务管理；（九）□物业档案资料的保管；（十）□物业其他共同事务的管理服务；（十一）□业主委托的其他物业管理服务事项；___.第七条乙方提供的物业管理服务质量（采取招投标的以中标文件为准）见附件二。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方各半支付，最终结算。第八条甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房___平方米（其中办公用房___平方米，员工宿舍___平方米，其它用房___平方米），其中由乙方无偿使用___平方米，由乙方有偿使用___平方米，有偿使用部分，按每月每平方米建筑面积___元的标准租用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。由乙方有偿使用部分的物业服务费用（□需要，□不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：___.甲方所提供的管理用房需达到简装修标准。第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：___元/月/平方米；办公楼：___元/月/平方米；商业：___元/月/平方米；___：___元/月/平方米；其他：___.小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费：___元/月/平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。上述物业服务费中（□包括，□未包括）物业管理责任险。如物业服务费中未包括上述保险费用，除乙方未尽管理责任外，所造成的损害责任由甲方承担。物业服务费中包括上述保险费用的，而乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方承担。第十条本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。甲方未出售的停车库（□委托，□不委托）乙方出租。停车位的权利人应按___元/月/个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按___元/月/个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在《前期物业管理服务协议》中约定。《前期物业管理服务协议》中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用。乙方收取上述停车位使用（管理）服务费，对车辆及车内物品的保管责任，甲方与业主在售房时作的约定需征得乙方书面同意；乙方与业主另有约定的按约定处理。第十一条本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：（一）健身房：___（二）___室：___（三）乒乓球：___（四）网球场：___（五）篮球场：___（六）游泳池：___（七）其他：___该部分物业服务费用（□需要，□不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：___.第十二条甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房___平方米，由乙方（□按每月每平方米___元的标准，□___）出租经营，其收入（□用于补贴本物业维护管理费用，□用于补充专项维修资金，□___）该部分物业服务费用（□需要，□不需要）缴交。如需缴交，其收费标准为：___.第十三条乙方可以依照下述约定，在委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出：（一）乙方受托经营停车场（库）的，按下列标准提取管理成本：___；（二）乙方受托经营相关配套设施的，按下列标准提取管理成本：___；（三）乙方受托经营商业用房的，按下列标准提取管理成本：___；（四）___.第十四条物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本，平均分摊。第十五条双方约定（□聘请，□不聘请）专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。双方约定审计的，进行年度例行审计时，聘请专业机构的费用，在物业服务费中立项开支。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担，另行开支。专业机构由（□双方协商选定，□甲方选定，□乙方选定）第十六条前期物业管理阶段，在成立业主委员会之前甲乙双方均不得擅自使用专项维修资金。第十七条甲方相关的权利义务：（一）委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；（二）在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；（三）在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备___、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、___等）；（6）物业管理所必需的其他资料。（四）授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；（五）审定乙方拟定的各项物业管理制度；检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；（六）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；（七）负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；（八）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；（九）及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费；（十）不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务；（十一）在整个物业区域房屋交付使用___年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；（十二）法规政策规定由甲方承担的其他责任；（十三）___.第十八条乙方相关的权利义务：（一）对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；（二）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；（三）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督；（四）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（五）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；（六）建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每___个月公布一次物业服务费用收支账目；（七）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；（八）本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员___有的其他资产，并办理交接手续；（九）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；（十）接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每___月向甲方报告本合同履行情况；（十一）与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用___年的期限内，配合星夜主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；（十二）法规政策规定由乙方承担的其他责任；（十三）___.第十九条在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（一）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；（二）___、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；（三）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；（四）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；（五）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；（六）因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害；（七）因___％以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害；（八）因甲方（包括业主委员会）或他方指挥调派乙方工作人员所致的损害；（九）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；（十）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照本合同约定承担保管责任的，不在此限；（十一）除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。第二十条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。第二十一条甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用如下：如乙方违反甲方与购房者的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，甲方承诺双倍返还购房者擅自收费部分或超出标准的部分的款项由乙方承担。第二十二条包括但不限于___％以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。第二十三条乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，经当地物业管理行政主管部门备案后，甲方可另行选聘物业公司。第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。第二十五条第二十一条和第二十二条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供___个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取；___个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第二十六条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付___万元的违约金。第二十七条本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付___元的违约金。第二十八条在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。第二十九条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。第三十条《___省住宅物业管理服务标准db32/t538-___》为本合同附件。本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照___有关法律、法规和规章执行。第三十一条本合同正本连同附件页，一式叁份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。第三十二条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十三条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第___方式解决。（一）提交（□苏州，□___）___仲裁；（二）依法向人民法院起诉。第三十四条本合同经双方签字后生效。第三十五条本合同由苏州市房产管理局解释。甲方（签章）___乙方（签章）___法定代表人：___法定代表人：______年___月___日___年___月___日签订地点：___签订地点：___',)