赵峻、长春市吉达花园小区业主委员会等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

('赵峻、长春市吉达花园小区业主委员会等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】吉林省长春市中级人民法院【审理法院】吉林省长春市中级人民法院【审结日期】2021.04.22【案件字号】(2021)吉01民终1931号【审理程序】二审【审理法官】李雨萍胡月皓时秋【文书类型】判决书【当事人】赵峻;长春市吉达花园小区业主委员会;长春盈润物业服务有限公司【当事人】赵峻长春市吉达花园小区业主委员会长春盈润物业服务有限公司【当事人-个人】赵峻【当事人-公司】长春市吉达花园小区业主委员会长春盈润物业服务有限公司【代理律师/律所】杨剑峰吉林达江律师事务所;王静吉林北振律师事务所【代理律师/律所】杨剑峰吉林达江律师事务所王静吉林北振律师事务所【代理律师】杨剑峰王静【代理律所】吉林达江律师事务所吉林北振律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】赵峻【被告】长春市吉达花园小区业主委员会;长春盈润物业服务有限公司1/9【本院观点】《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。【权责关键词】无效恶意串通撤销合同侵权停止侵害排除妨碍证明诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-2801:18:52赵峻、长春市吉达花园小区业主委员会等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书吉林省长春市中级人民法院民事判决书(2021)吉01民终1931号当事人上诉人(原审原告)：赵峻。委托诉讼代理人：杨剑峰，吉林达江律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长春市吉达花园小区业主委员会，住所地长春市绿园区吉达花园小区17栋1单元402室。法定代表人：郭玉娟，业主委员会主任。委托诉讼代理人：王静，吉林北振律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长春盈润物业服务有限公司(原长春新星宇物业服务有限公司)，住所地长春市朝阳区大兴路778号。法定代表人：刘丽萍，总经理。委托诉讼代理人：张传金，该公司法务。审理经过上诉人赵峻因与被上诉人长春市吉达花园小区业主委员会(以下简称吉达花园业委会)、长春盈润物业服务有限公司(以下简称盈润物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院(2020)吉0106民初3876号民事判决，向本院提2/9起上诉。本院于2021年4月1日立案，本案现已审理终结。原告诉称赵峻向一审提出诉讼请求：一、请求撤销吉达花园业委会与盈润物业公司签订物业合同的决定。事实及理由：2019年7月吉达花园业委会进行改选，新的业委会于3月中旬成立，之后，新的业委会与吉达物业服务公司解除物业合同，同时通过招标招聘新的物业服务公司。2019年6月，吉达花园小区召开业主大会，并通过上门签单的形式对投标物业的公司进行投票表决。2019年7月16日业主委员会与新星宇物业公司签订《物业服务合同》。选聘和解聘物业服务企业，事关小区业主的生活质量，事关赵峻在内的广大业主的切身合法利益。吉达花园小区招标选聘物业服务公司程序上严重违法。第一，选票造假且未过半数。根据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定事项，需要全部业主总数二分之一以上业主同意。赵峻在2019年9月28日到普阳街道对选票进行查验，初步判定选票造假。此情况下，街道责令吉达花园业委会向全体业主发出选票查验公告。2020年1月4日，包括赵峻在内的20多名业主和业委会两名委员在社区书记等街道人员的全程监督下在中天社区会议室对选聘物业投票情况进行查验。经过细致分类和统计，结果显示：清点总票数586，有447票暂无异议，其他无效票139张，由于小区业主共1074户，有效票仅447票，选票未过半数，且严重造假。第二，业主委员会选聘决定程序严重违法。在业主大会投票结果与业委会期望不一致的情况下，业委会主任及部分成员私自与物业服务公司签订物业服务合同，既没有业主大会的授权，又没有经过业主委员会内部人员的共同商议，甚至部分业委会委员对合同的内容尚不知情的情况下，以业委会主任为首的郭玉娟、韦雪峰、王亭三人严重违反业委会决议程序擅自签订了服务合同。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”因此，赵峻请求法院依法判令撤销业委会非法决定。同时，赵峻认为：业委会非法决策背后，体现了吉达业委会与新星宇物业公司恶意串通行为，正是吉达花园业委会、盈润物业公司通过其共同行为侵犯了赵峻在内的广大业主的3/9物业管理权、通行权、财产权以及知情权。其恶意串通行为体现在：第一，刚刚上任的新一届业委会就通过选票造假以及非法决策程序与新星宇物业服务公司签订物业服务合同，完全背离了业主大会的投票结果，这让广大业主无法接受和理解，对吉达花园业委会、新星宇物业公司的利害关系产生严重怀疑。第二，本次吉达花园是通过招标形式选聘物业服务公司，在所有投标人被业主大会全部否决的情况下，为了达到与新星宇物业服务公司签订合同的目的，业委会擅自篡改评标结果，公然违反《中华人民共和国招标投标法》。由此可见，吉达花园业委会、新星宇物业公司的关系非同一般。第三，新星宇物业公司入驻吉达花园后，在包括赵峻在内的广大业主反对下，新星宇物业公司反倒通过升级门卡、私自出租业主车位、私自做广告形式侵犯赵峻在内的广大业主的财产权和通行权以及知情权，给赵峻在内的广大业主日常生活带来困扰。作为新上任的业委会，一方面对业主权利义务有重大影响的《物业服务合同》没有进行公示，甚至内部委员也没有看到，另一方面对新星宇物业公司的各种违法行为进行辩解、开脱，包庇、纵容，对业主的投诉置之不理。以上事实足以证明业委会与新星宇物业公司恶意串通实施了侵害了赵峻在内的业主合法权益。否则常理无法解释吉达花园业委会、新星宇物业公司非法行为的互补性和一致性。因此，赵峻请求法院依法判令吉达花园业委会、新星宇物业公司停止侵害、排除妨碍。综上，赵峻为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告辩称吉达花园业委会在一审辩称，1.赵峻行使撤销权已超过法定一年的时效。吉达花园第五届业主委员会已经于2019年7月2日将吉达花园关于竞聘新物业唱票结果公告在小区业主群及园区内进行了公示，公示期为14天，且在该公示中明确载明了本次物业选聘选票详情。公示期满后，在没有业主提出异议情况下之下，业委会代表业主与本次得票数最多的新星宇物业公司签订了物业服务合同。签订合同的事项也在业主群及业主委会群里进行了沟通。以上事实足以显示赵峻至少应该在2019年7月16日之前已经知悉本次选聘唱票结果，并应同时知悉业委会与长春新星宇物业公司签订物业合同的这一决定，故赵峻已经丧失了法定的一年内撤销该决定的权利。2.赵峻的合法权益并未受到侵害：虽然本次选聘结果中新星宇物业公司并未达到法定的得票数，但吉达花园此前4/9的物业已经对该小区弃管，该小区当时已经处于没有物业公司服务的状态，应众多业主要求，业主委员会积极的与社区工作人员沟通商定选聘物业公司的办法，通过一系列法定程序进行招募选聘物业公司的工作，虽然最后得票数并没有任何一家公司符合法定的票数，但业委会将选聘结果公示之后在小区业主没有异议的情况下与得票数最多的长春新星宇物业公司签订了物业服务合同，符合广大业主的利益许久，并且后续也有70％以上的业主交纳了物业费，充分说明了这些业主已经认可业委会与长春新星宇物业公司签订物业合同的决定。一个得到大多数业主认可的物业服务公司对小区提供正规的物业服务，有助于小区业主安居乐业，谈何侵害赵峻合法权益。三、赵峻提出的答辩人与新星宇物业公司恶意串通行为，毫无事实依据，纯属赵峻的主观臆想，即不能证明吉达花园业委会、新星宇物业公司对赵峻有法律意义上的侵权行为，又不能证明赵峻自身有被吉达花园业委会、新星宇物业公司的行为侵害的后果，根本不符合侵权责任法规定侵权行为成立的法定要件。综上，赵峻的诉讼请求于法无据，实属是滥用自己的诉权，请求法院驳回赵峻的起诉。盈润物业在一审辩称：该决定并不是物业公司作出，我公司进入吉达花园服务是依据物业服务合同。赵峻的合法权益没有受到侵害。原来业委会是因为小区被弃管在社区的指导下完成选聘程序，盈润物业也免费服务三个月，而赵峻没有任何交费，所以赵峻权益没有受到侵害。赵峻不是适格的当事人，小区的业委会才是代表业主的行使权利机构，而赵峻作为个人，与大部分人意见不一致，应开临时的业主大会等方式对权利、义务进行救济，赵峻的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效。大多数小区业主已经交纳了物业费，表明业主已自觉缴费的形式履行了合同，表明业主对物业公司进行认可和支持。赵峻的撤销决定目的不纯，赵峻自己是长房集团发展集团的经理，而且赵峻在多个场合说要把我们赶走，自己进行物业服务。一审法院查明一审法院经审理查明，2019年1月23日长春市吉达花园小区第五届业主委员会依法成立，2019年3月12日在长春市绿园区普阳街道办事处登记备案，2019年3月14日在长春市绿园区住房和城乡建设局备案登记。2019年6月6日，在社区协调下，第五届业主委员会与原物业公司即吉达物业就物业费、物业服务标准未达成一5/9致意见，向其下发告知函，通知与其解除服务合同。2019年6月10日，在社区的指导下，第五届业主委员会面向社会公开招聘新物业，2019年6月22日经选聘，选取三家物业公司，分别为：长春市凯峰物业公司、长春市融源物业公司、长春市新星宇物业公司。2019年6月25日至6月30日在社区的指导、监督下，小区内业主开始公开投票。2019年7月2日在社区的监督下，在小区内公开唱票，公开结果为：吉达花园小区总户数1074，有效投票563票，其中新星宇物业公司481票、凯峰物业公司70票、融源物业4票。唱票结束后，公示14天，在此期间社区及小区内业主均未提出异议。2019年7月15日新星宇物业公司进入吉达花园小区进行服务。2019年7月16日吉达花园业主委员会与新星宇物业公司签订吉达花园物业管理服务委托合同，服务期限为2019年7月15日至2022年7月15日止。2019年9月27日春阳街道、中天社区、吉达业委会、新星宇物业、吉达物业签订《移交说明》，吉达物业将特种设备使用标志、特种设备使用登记证、无机房曳引驱动电梯定期检验报告、电梯卡卡通安装光盘、电梯卡卡通移交给新星宇物业公司。2020年1月4日，在中天社区的全程监督下对选聘物业投票情况进行重新唱票，结果现实：清点总票数586，有447票暂无异议，其他139张为无效票。赵峻2019年7月7月17日取得吉林省绿园区普阳街吉达花园小区8号楼2单元603室房屋的产权证。一审法院认为一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”在本案中，赵峻主张经2020年1月4日重新唱票，吉达花园小区总户数为1074户，有效票为447票，未过半数。根据《中华人民共和国物权法》第76条规定，“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而本案中，赵峻只提供未过总人数半6/9数的业主同意，并未提供建筑物总面积，也无法确认专有部分的建筑物面积，故赵峻主张缺少法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回赵峻的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由赵峻负担。赵峻不服，上诉至本院。其上诉请求：1.撤销长春市绿园区人民法院(2020)吉0106民初3876号民事判决，依法改判撤销吉达花园业委会与盈润物业公司签订物业服务合同的决定。2.诉讼费用由吉达花园业委会、盈润物业公司承担。事实和理由：赵峻认为原判决适用法律错误，应予撤销，理由如下：其一，《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，根据该法律规定，决定选聘物业服务企业应当经占总人数过半数的业主同意，本案证据显示吉达花园小区业主总户数10742019年6月25日至6月30日小区内业主公开投票，2020年1月4日确认，清点总票数586，有447票暂无异议，其他139张为无效票，盈润物业公司未获得吉达花园小区总人数过半数的业主同意，吉达花园业委会决定选聘盈润物业公司为小区物业服务企业，不符合法律规定，应予撤销。其二，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业委会作出的决定违反法律规定的程序，业主有权依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定。根据长春市绿园区业主委员会备案登记表显示，业委会组成人员包括郭某某、韦某某、周某某、刘某某、黄某某、吴某某、梁某某、钟某某、王某某共计9人，而《物业服务合同》仅有郭某某、韦某某、王某某三人签字，显然业委会决定选聘盈润物业公司为小区物业服务企业，未经过业委会全体成员讨论通过，应予以撤销。针对以上两方面事实，原判决不能依法裁判，反而判决：“赵峻只提供未过总人数半数的业主同意，并未提供建筑物总面积，也无法确认专有部分的建筑物面积，故赵峻主张缺少法律依据，不予支持”。原判决是对《物权法》第七十六条规定的并列关系的误解，且对上述最高院司法7/9解释置之不理，属于适用法律错误。因此诉请二审法院撤销长春市绿园区人民法院(2020)吉0106民初3876号民事判决，依法改判撤销吉达花园业委会与盈润物业公司签订物业服务合同的决定，维护业主合法权益。二审被上诉人辩称吉达花园业委会在二审辩称，1.赵峻行使撤销权已超过法定1年的诉讼时效；2.赵峻的合法权益并未受到侵害；3.赵峻提出的我方与盈润物业公司恶意串通没有事实依据。盈润物业在二审辩称，我公司进入吉达花园服务是依据物业服务合同。赵峻的合法权益没有受到侵害。原来业委会是因为小区被弃管在社区的指导下完成选聘程序，盈润物业也免费服务三个月，而赵峻没有任何交费，所以赵峻权益没有受到侵害。赵峻不是适格的当事人，小区的业委会才是代表业主的行使权利机构，而赵峻作为个人，与大部分人意见不一致，应开临时的业主大会等方式对权利、义务进行救济，赵峻的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效。大多数小区业主已经交纳了物业费，表明业主已自觉缴费的形式履行了合同，表明业主对物业公司进行认可和支持。赵峻的撤销决定目的不纯，赵峻自己是长房集团发展集团的经理，而且赵峻在多个场合说要把我们赶走，自己进行物业服务。本院查明本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。赵峻在二审中自述，其诉请的撤销吉达花园业委会作为的决定并未形成书面文件仅是口头作出决定。本院认为本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，赵峻诉请撤销的吉达花园业委会与新星宇物业公司签订的物业合同的决定并未形成书面文件，仅体现为吉达花园业委会与新星宇物业公司签订的《物业服务合同》。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”合同只对双方当事人具有约束力，只有当事人才享有撤销权。因此，赵峻作为业主其无权请求撤销上述物业合同。虽本案投票的有效票数未到小区过半数业主，但考虑到本次选聘物业系在社区的指导监督下完成，而新星宇物业公司8/9的得票数远远高于其他物业公司，现新星宇物业公司已经对吉达花园提供物业服务，赵峻的权益并未收到侵害。因此，原审驳回赵峻的诉请并无不当，本院予以认可。二审上诉人诉称综上，上诉人赵峻的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项的规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵峻负担。本判决为终审判决。落款审判长李雨萍审判员胡月皓审判员时秋二〇二一年四月二十二日书记员杨雪北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)