梁毅超、黄康灵等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

('梁毅超、黄康灵等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省佛山市中级人民法院【审理法院】广东省佛山市中级人民法院【审结日期】2021.12.27【案件字号】(2021)粤06民终18709号【审理程序】二审【审理法官】侯进张莹禤敏婷【审理法官】侯进张莹禤敏婷【文书类型】判决书【当事人】梁毅超;黄康灵;广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司;广州越秀物业发展有限公司【当事人】梁毅超黄康灵广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司【当事人-个人】梁毅超黄康灵【当事人-公司】广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司广州越秀物业发展有限公司【代理律师/律所】李日衡广东衡槿律师事务所;粟倚琳广东衡槿律师事务所;杜伟华广东诚挚(广州)律师事务所;潘美婷广东诚挚(广州)律师事务所【代理律师/律所】李日衡广东衡槿律师事务所粟倚琳广东衡槿律师事务所杜伟华广东诚挚(广州)律师事务所潘美婷广东诚挚(广州)律师事务所【代理律师】李日衡粟倚琳杜伟华潘美婷【代理律所】广东衡槿律师事务所广东诚挚(广州)律师事务所【法院级别】中级人民法院1/9【终审结果】二审维持原判【原告】梁毅超;黄康灵【被告】广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司【本院观点】本案系物业服务合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点:1.一审法院适用《民法典》施行前的法律是否存在错误；2.《服务协议》相关条款的效力问题；3.涉案物业费收费标准的认定问题；4.涉案物业服务标准的认定问题。【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的情势变更违约金支付违约金合同约定第三人新证据质证诉讼请求维持原判迟延履行金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为：本案系物业服务合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点:1.一审法院适用《民法典》施行前的法律是否存在错误；2.《服务协议》相关条款的效力问题；3.涉案物业费收费标准的认定问题；4.涉案物业服务标准的认定问题。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《民法典》于2021年1月1日施行，本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。业主认为一审法院适用《民法典》施行前的法律进行审理存在不当，缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点二，业主上诉主张《服务协议》中有关3.2元/月/平收费标准、酬金制服务形式及服务期限等条款属于无效的格式条款。经审查，根据《服务协议》所载，协议的条款系根据相关法律、法规的规定，越秀岭南隽庭分公司与业主在自愿、平等、协商一致的基础上达成。前述条款是对物业服务期限、收费标准及酬金提取方式的约定，从条款的文义看，亦不存在不合理地免除或减轻越秀岭南隽庭分公司的责任、限制或排除业主主要权利等情形。因此，业主主张前述条款不构成《服务协议》的内容，缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点三，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下2/9列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，业主以《服务协议》约定的3.2元/月/平方米物业收费标准超过《佛山市禅城区发展规划和统计局关于岭南隽庭物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》载明的5年有效期为由，主张合同约定的物业收费标准无效，但佛山市禅城区发展规划和统计局的审核意见不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“法律、行政法规”的范畴，故该审核意见对《服务协议》的效力不产生影响。若业主认为越秀岭南隽庭分公司现违反行政职能部门关于价格审核的相关规定，应属于行政部门职能管理的范围，本案对此不作处理。其次，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。涉案《服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，越秀岭南隽庭分公司及业主均受该合同约束。业主请求调低合同约定的收费标准，即变更合同约定的有关收费标准的条款，应协商一致或证明存在情势变更的情形，但本案中，双方未对降低收费标准协商一致，现有证据亦不能证明存在适用情势变更的情形，业主主张变更合同约定的收费标准，缺乏依据。再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。据此，越秀岭南隽庭分公司依据《服务协议》约定的收费标准向业主收取物业费，不属于擅自提高收费标准的违规收费行为。综合以上分析，业主关于违规超额收费并请求调低合同约定的收费标准、双倍返还多收物业费的主张，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四，据一审法院现场勘查情况，涉案小区总体面貌良好，物业服务部分瑕疵已基本整改，未发现物业服务存在与物业收费标准明显不符之处，业主的抗辩理由并不足以推翻一审依据现场勘查认定的涉案小区物业服务现状，因此，业主主秀岭南隽庭分公司按照收费价格相适应的标准提供物业管理服务，既缺乏明确履行内容，亦无事实和法律依据，一审法院驳回业主该项请求及赔偿违约金的请求，处理妥当，本院予以维持。综上所述，业主的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决3/9认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁毅超、黄康灵负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2413:43:22【二审上诉人诉称】业主不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持业主的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由越秀岭南隽庭分公司、越秀公司负担。事实与理由：一、本案应适用《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)有关规定，不应以其实施之前的法律为依据。二、本案应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院未适用该规定是适用法律错误。三、《岭南隽庭前期物业服务协议》(以下简称《服务协议》)有关收费标准、酬薪制服务形式、服务期限等条款，业主有权主张该条款不构成合同的内容，一审法院适用法律错误。四、一审法院就越秀岭南隽庭分公司、越秀公司对同一小区、不同业主按不同标准收取物业管理费的客观事实认定错误。五、业主一审的全部诉讼请求于法有据，一审法院仅支持一项并驳回其他诉讼请求处理错误。1.关于违约金的问题。越秀岭南隽庭分公司、越秀公司长期未按照一级物业服务标准提供物业服务构成违约，不能免除其违约责任。2.关于双倍返还超额部分物业服务费的问题。根据《服务协议》的规定，越秀岭南隽庭分公司、越秀公司应双倍返还多收取的费用给业主。3.从2019年12月17日开始越秀岭南隽庭分公司、越秀公司无权继续按3.2元/平/月的标准向业主收取物业管理费，业主同意参照佛山市政府出台的一级服务标准指导价2.7元/平/月支付涉讼小区物业管理费。4.涉讼案件处理的结果有利于督促物业公司依法依规收费、依约履行义务，最终利益归于涉讼小区全体业主，符合国家倡导的节约型社会。综上所述，业主的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：梁毅超、黄康灵等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书4/9广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2021)粤06民终18709号当事人上诉人(原审原告)：梁毅超。上诉人(原审原告)：黄康灵。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李日衡，广东衡槿律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：粟倚琳，广东衡槿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，住所地广东省佛山市禅城区。代表人：李耀民。被上诉人(原审被告)：广州越秀物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：吴炜。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚(广州)律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘美婷，广东诚挚(广州)律师事务所律师。审理经过上诉人梁毅超、黄康灵(以下简称业主)因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司(以下简称越秀岭南隽庭分公司)、广州越秀物业发展有限公司(以下简称越秀公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2021)粤0604民初11789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司于本判决生效之日起三十日内，向原告梁毅超、黄康灵公布2016年9月1日起至2021年5月20日止佛山市禅城区岭南隽庭小区物业费收支明细(公布方式：将上述资料供原告查阅或复印，如需复印的，被告应予协助，复印费由原5/9告自行承担)；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费50元，由原告负担。”二审上诉人诉称业主不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持业主的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由越秀岭南隽庭分公司、越秀公司负担。事实与理由：一、本案应适用《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)有关规定，不应以其实施之前的法律为依据。二、本案应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院未适用该规定是适用法律错误。三、《岭南隽庭前期物业服务协议》(以下简称《服务协议》)有关收费标准、酬薪制服务形式、服务期限等条款，业主有权主张该条款不构成合同的内容，一审法院适用法律错误。四、一审法院就越秀岭南隽庭分公司、越秀公司对同一小区、不同业主按不同标准收取物业管理费的客观事实认定错误。五、业主一审的全部诉讼请求于法有据，一审法院仅支持一项并驳回其他诉讼请求处理错误。1.关于违约金的问题。越秀岭南隽庭分公司、越秀公司长期未按照一级物业服务标准提供物业服务构成违约，不能免除其违约责任。2.关于双倍返还超额部分物业服务费的问题。根据《服务协议》的规定，越秀岭南隽庭分公司、越秀公司应双倍返还多收取的费用给业主。3.从2019年12月17日开始越秀岭南隽庭分公司、越秀公司无权继续按3.2元/平/月的标准向业主收取物业管理费，业主同意参照佛山市政府出台的一级服务标准指导价2.7元/平/月支付涉讼小区物业管理费。4.涉讼案件处理的结果有利于督促物业公司依法依规收费、依约履行义务，最终利益归于涉讼小区全体业主，符合国家倡导的节约型社会。二审被上诉人辩称越秀岭南隽庭分公司、越秀公司答辩称，一、一审法院审理本案适用《民法典》施行前的相关法律规定，适用法律正确。二、业主与越秀岭南隽庭分公司、越秀公司签订的《服务协议》合法有效，不存在法律规定格式条款无效的情形。三、涉讼小区的物业服务费标准系经双方协商一致以合同形式约定，且符合法律法规和地方相关规定，合法有据，不属于违规收费。四、物业服务合同具有公共性、整体性、6/9内容多样性、服务过程时间持续性的特点。业主认为越秀岭南隽庭分公司、越秀公司的服务内容没有完全履行物业服务合同约定要求少交、不交费用，或要求支付违约金及降低物业收费标准，违反公平原则，也不利于整个小区乃至佛山地区各住宅小区的稳定，更没有法律及合同约定的依据。五、关于涉讼小区11栋的收费问题。涉讼小区的11栋为回迁安置房，其物业费收费标准与本案无关。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，业主的上诉请求没有事实及法律的依据。请求驳回业主的全部诉讼请求，维持原判，以维护越秀岭南隽庭分公司、越秀公司的合法权益。二审期间，越秀岭南隽庭分公司、越秀公司向本院提交了物业服务中心门外的工作时间的告示牌照片一张。业主未向本院提交新证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经审查，对于越秀岭南隽庭分公司、越秀公司提交的证据，告示牌照片显示的内容与业主质证意见补充视频反映的内容一致，故本院确认该证据的真实性。本院查明经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为本院认为：本案系物业服务合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点:1.一审法院适用《民法典》施行前的法律是否存在错误；2.《服务协议》相关条款的效力问题；3.涉案物业费收费标准的认定问题；4.涉案物业服务标准的认定问题。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《民法典》于2021年1月1日施行，本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。业主认为一审法院适用《民法典》施行前的法律进行审理存在不当，缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点二，业主上诉主张《服务协议》中有关3.2元/月/平收费标准、酬金制服务形式及服务期限等条款属于无效的格式条款。经审查，根据《服务协议》所载，协议的条款系根据相关法律、法规的规定，越秀岭南隽庭分公司与业主在自愿、平等、协商一致的基础上达成。前述条款是对物业服务期限、收费标准及酬金提取方式的约定，7/9从条款的文义看，亦不存在不合理地免除或减轻越秀岭南隽庭分公司的责任、限制或排除业主主要权利等情形。因此，业主主张前述条款不构成《服务协议》的内容，缺乏理据，本院不予采纳。关于争议焦点三，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，业主以《服务协议》约定的3.2元/月/平方米物业收费标准超过《佛山市禅城区发展规划和统计局关于岭南隽庭物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》载明的5年有效期为由，主张合同约定的物业收费标准无效，但佛山市禅城区发展规划和统计局的审核意见不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“法律、行政法规”的范畴，故该审核意见对《服务协议》的效力不产生影响。若业主认为越秀岭南隽庭分公司现违反行政职能部门关于价格审核的相关规定，应属于行政部门职能管理的范围，本案对此不作处理。其次，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。涉案《服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，越秀岭南隽庭分公司及业主均受该合同约束。业主请求调低合同约定的收费标准，即变更合同约定的有关收费标准的条款，应协商一致或证明存在情势变更的情形，但本案中，双方未对降低收费标准协商一致，现有证据亦不能证明存在适用情势变更的情形，业主主张变更合同约定的收费标准，缺乏依据。再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。据此，越秀岭南隽庭分公司依据《服务协议》约定的收费标准向业主收取物业费，不属于擅自提高收费标准的违规收费行为。综合以上分析，业主关于违规超额收费并请求调低合同约定的收费标准、双倍返8/9还多收物业费的主张，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四，据一审法院现场勘查情况，涉案小区总体面貌良好，物业服务部分瑕疵已基本整改，未发现物业服务存在与物业收费标准明显不符之处，业主的抗辩理由并不足以推翻一审依据现场勘查认定的涉案小区物业服务现状，因此，业主主秀岭南隽庭分公司按照收费价格相适应的标准提供物业管理服务，既缺乏明确履行内容，亦无事实和法律依据，一审法院驳回业主该项请求及赔偿违约金的请求，处理妥当，本院予以维持。综上所述，业主的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁毅超、黄康灵负担。本判决为终审判决。落款审判长侯进审判员张莹审判员禤敏婷二〇二一年十二月二十七日法官助理李敏娜书记员李安安书记员罗淇升北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)